Wohnungsübergabe: Was «besenrein» wirklich verlangt

«Besenrein zurückgeben» steht in vielen Räumungsofferten. Im Schweizer Mietrecht kommt der Begriff nicht vor. Geschuldet ist etwas anderes, in der Praxis sogar mehr.

Nach dem Obligationenrecht ist die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Neuzustand ist damit nicht gemeint. Ein bloss gewischter Boden genügt ebenfalls nicht.

Bei einer Nachlassräumung bestimmt diese Unterscheidung den Arbeitsumfang und damit die Kosten.

Was tatsächlich geschuldet ist

Die Wohnung muss vollständig geräumt sein. Alles, was nicht zur Mietsache gehört, ist zu entfernen: Möbel, Teppiche, selbst montierte Regale, Lampen (Fassung muss bleiben oder ersetzt werden), Vorhänge und Vorhangschienen, sofern selbst angebracht. Das gilt auch für Keller, Estrich, Garage, Veloraum, Gartenhäuschen und Balkon.

Die Wohnung braucht eine gründliche Endreinigung: Fenster innen und aussen samt Rahmen und Storen gereinigt, Backofen und Dampfabzug entfettet, Kühlschrank abgetaut und ausgewaschen, Sanitärbereich entkalkt, Abläufe frei, Schränke innen ausgewischt, Lüftungsgitter, Türfalze und Sockelleisten gereinigt. Bei Abnahmen im Kanton Zürich sind Backofen, Dampfabzugsfilter und Storen die drei häufigsten Beanstandungspunkte.

Eigenmächtige Änderungen müssen zurückgebaut sein. Bei eingezogenen Wänden, Durchbrüchen, ausgetauschten Armaturen oder einem selbst eingebauten Geschirrspüler ist der ursprüngliche Zustand herzustellen, sofern die Vermieterschaft nicht zugestimmt hat oder die Änderung übernehmen will.

Alle Schlüssel müssen zurückgegeben werden, auch selbst angefertigte Kopien. Fehlt ein Schlüssel einer Schliessanlage, kann der Ersatz der ganzen Anlage geschuldet sein. Vierstellige Beträge sind keine Seltenheit.

Was Sie nicht bezahlen müssen

Viele Erben zahlen hier unnötig.

Normale Abnutzung ist mit dem Mietzins abgegolten. Dazu gehören:

Kleine Dübel- und Nagellöcher in üblicher Zahl
Abnutzungsspuren auf Parkett und Linoleum durch normales Begehen
Vergilbte Wände nach mehreren Jahren Wohndauer
Kalkspuren an Armaturen, soweit nicht Verwahrlosung
Abnutzung von Teppichen und Bodenbelägen in den Laufwegen
Verfärbungen von Küchenfronten durch Lichteinwirkung

Für Einrichtungen gilt zudem eine Amortisationsrechnung. Jeder Bestandteil einer Wohnung hat eine mittlere Lebensdauer: Wandanstrich rund acht Jahre, Teppiche zehn, Küchenkombinationen deutlich länger. Ist die Lebensdauer abgelaufen, ist der Restwert null. Dann schulden Sie nichts, auch wenn der Gegenstand beschädigt ist.

Ist die Lebensdauer nur teilweise abgelaufen, schulden Sie den anteiligen Zeitwert. Beispiel: Ein Wandanstrich mit Lebensdauer zehn Jahre ist sechs Jahre alt und muss wegen Rauchschäden erneuert werden. Geschuldet sind vier Zehntel der Kosten.

Die massgeblichen Werte stehen in der paritätischen Lebensdauertabelle, die Mieter- und Vermieterverbände gemeinsam herausgeben. Sie ist keine Rechtsnorm, aber die Gerichte stützen sich darauf. Verlangen Sie bei jeder Belastung die Angabe, wie alt der beanstandete Gegenstand ist. Häufig bleibt die Antwort aus, und die Forderung fällt in sich zusammen.

Die Mängelrüge

Die Vermieterschaft muss den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe prüfen und erkennbare Mängel sofort rügen. Unterlässt sie das, gilt die Sache als vertragsgemäss zurückgegeben, und die Forderung entfällt.

Für die Abnahme:

Seien Sie bei der Abnahme immer dabei. Wenn Sie den Schlüssel per Post schicken, können Sie nicht sofort widersprechen und geben der Gegenseite mehr Spielraum.
Lesen Sie das Protokoll genau, bevor Sie unterschreiben. Wenn Sie mit einer Position nicht einverstanden sind, unterschreiben Sie mit dem Vermerk «zur Kenntnis genommen», ohne «anerkannt». Halten Sie Ihre Einwände direkt im Protokoll fest.
Fotografieren Sie die geräumte und gereinigte Wohnung mit Datum. Das dauert fünf Minuten und ist im Streitfall entscheidend.
Unterschreiben Sie kein Blankoprotokoll. Ein Protokoll ohne Mängelliste, das später ergänzt wird, ist für Sie wertlos.

Versteckte Mängel, etwa ein Wasserschaden hinter einem Schrank, muss die Vermieterschaft sofort nach Entdeckung rügen. Bei verspäteter Rüge lohnt sich ein Einwand.

Endreinigung selbst machen oder vergeben

Bei einer Nachlassräumung sprechen drei Gründe für die Vergabe:

Der erste Grund ist das Ergebnis. Ein eingespieltes Team kennt die Prüfpunkte der Verwaltung: Backofen, Fugen, Storen, Armaturen, Schrankinneres. Dort gibt es bei selbst gereinigten Wohnungen Beanstandungen.

Der zweite Grund ist die Zeit. Ein Fachteam braucht für die gründliche Endreinigung einer 3.5-Zimmer-Wohnung sechs bis zehn Stunden. Allein und ohne Routine sind zwei volle Tage realistisch.

Der dritte Grund ist die Distanz. Die Wohnung eines verstorbenen Elternteils zu putzen, ist für viele Angehörige belastender als erwartet. Diese Belastung wird in Offerten nicht erwähnt.

Die Reihenfolge ist: erst räumen, dann reinigen, dann abnehmen. Eine Reinigung vor der Räumung verursacht unnötige Kosten. Zwischen Reinigung und Abnahme sollten nicht mehr als zwei, drei Tage liegen, sonst setzt sich wieder Staub ab.

Bei uns im Ablauf

Wir übergeben Wohnungen standardmässig geräumt und besenrein. Die Endreinigung ist in der Offerte separat aufgeführt. Sie sehen die Kosten und können darauf verzichten.

Auf Wunsch begleiten wir die Abnahme. Das ist sinnvoll, wenn Sie nicht in der Region wohnen oder mit dem Vorgehen nicht vertraut sind. Wir kennen die üblichen Beanstandungen und wissen, welche davon berechtigt sind.

Wohnungen so zu übergeben, dass die Vermieterschaft nachreinigen muss und die Erben die Rechnung bekommen, kommt bei uns nicht vor. Eine Räumung, nach der eine Beanstandung folgt, ist für uns nicht erledigt.

→ Besenrein und Übergabe im Detail

Kurzcheck vor der Abnahme

Allgemeine Information zum schweizerischen Mietrecht, keine Rechtsberatung. Bei Uneinigkeit über die Abnahme ist die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen zuständig; das Verfahren ist grundsätzlich kostenlos.

Häufige Fragen zu diesem Thema

Muss ich die Wohnung bei der Rückgabe streichen lassen?

In der Regel nicht. Normale Abnutzung der Wände ist mit dem Mietzins abgegolten. Malerarbeiten schulden Sie nur, wenn Sie über den vertragsgemässen Gebrauch hinaus Schäden verursacht haben, etwa durch ungewöhnliche Farbwahl oder Nikotinvergilbung.

Was passiert, wenn die Vermieterschaft Mängel erst später meldet?

Mängel, die bei der Rückgabe erkennbar waren, muss die Vermieterschaft sofort rügen. Unterlässt sie das, gilt die Wohnung als vertragsgemäss zurückgegeben. Ausgenommen sind versteckte Mängel, die sofort nach Entdeckung zu rügen sind.

Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie an: 076 606 22 83.