Wohnung nach Todesfall renovieren: Was Erben schulden

Bei der Wohnungsübergabe nach einem Todesfall legen Verwaltungen den Erben oft eine Liste vor: Wände streichen, Teppich ersetzen, Backofen aufbereiten, Dübellöcher schliessen. Die Erben kennen die Wohnung kaum, haben wenig Zeit und unterschreiben. Das kostet häufig mehrere tausend Franken, die das Gesetz nicht vorsieht.

Geschuldet ist der Zustand nach vertragsgemässem Gebrauch

Der Mieter muss die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Nach einem Todesfall trifft diese Pflicht die Erben, weil der Mietvertrag auf sie übergeht. Geschuldet ist eine leere, gereinigte Wohnung mit den Spuren des Wohnens, weder Neuzustand noch Renovation.

Das Gesetz schützt diese Regel: Vereinbarungen, mit denen sich der Mieter im Voraus zu einer Entschädigung verpflichtet, die mehr als einen Schaden deckt, sind nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR). Eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Wohnung frisch gestrichen zurückzugeben ist, hilft der Vermieterschaft deshalb in der Regel nicht.

Normale Abnutzung geht zulasten der Vermieterschaft

Die Vermieterschaft muss die Wohnung während der Mietdauer in gebrauchstauglichem Zustand erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Der Unterhalt ist mit dem Mietzins bezahlt. Darum ist normale Abnutzung nicht Sache des Mieters. Dazu gehören:

• Dübellöcher in üblicher Zahl
• Laufspuren auf Parkett oder Teppich
• vergilbte oder leicht verschmutzte Wände nach mehreren Jahren
• kleine Kratzer an Türen und Küchenfronten
• verblasste Bodenbeläge vor den Fenstern

Nach zwanzig oder dreissig Jahren in derselben Wohnung fällt fast alles unter normale Abnutzung. Eine solche Mietdauer ist bei älteren Verstorbenen häufig.

Übermässige Abnutzung liegt vor, wenn ein Schaden über den vertragsgemässen Gebrauch hinausgeht: ein Brandloch im Teppich, ein vom Hund zerkratztes Parkett, eine Wand in Dunkelrot, starke Nikotinverfärbungen. Dafür haftet der Mieter, nach ihm die Erben, allerdings nicht mit dem Neupreis.

Die Lebensdauertabelle begrenzt jede Forderung

Für Schäden über die normale Abnutzung hinaus schuldet der Mieter nur den Zeitwert. Jeder Bestandteil einer Wohnung hat eine mittlere Lebensdauer, nach der er abgeschrieben ist. Den Massstab liefert die paritätische Lebensdauertabelle, die der Mieterinnen- und Mieterverband und der Hauseigentümerverband gemeinsam mit weiteren Verbänden herausgeben. Sie ist kein Gesetz, aber Schlichtungsbehörden und Gerichte stützen sich darauf.

Berechnung: Kosten der Instandstellung mal verbleibende Lebensdauer, geteilt durch die gesamte Lebensdauer. Ein Beispiel mit zehn Jahren Lebensdauer, wie sie die Tabelle etwa für Wandanstriche und Teppiche vorsieht: Der Anstrich ist sieben Jahre alt und muss wegen Nikotin erneuert werden. Die Malerrechnung beträgt CHF 3’200. Geschuldet sind drei Zehntel, also CHF 960. Ist der Anstrich zwölf Jahre alt, ist der Restwert null. Dann schulden die Erben nichts, auch wenn die Wand gelb ist.

Fragen Sie bei jeder Position nach dem Alter des beanstandeten Gegenstands. Die Verwaltung kennt das Datum der letzten Renovation. Kommt keine Antwort, ist die Forderung nicht belegt.

Streichen ist nicht geschuldet

Die häufigste Forderung an Erben ist ein Neuanstrich der ganzen Wohnung. Bei normal abgenutzten Wänden ist er nicht geschuldet. Liegt ein Schaden vor und ist die Lebensdauer des Anstrichs noch nicht abgelaufen, ist er anteilig geschuldet. Voll geschuldet ist er nur, wenn der Mieter selbst in einer Farbe gestrichen hat, die eine Neuvermietung erschwert, und der Anstrich noch neu ist.

Gleiches gilt für Bodenbeläge und Küchen. Eine Küche, die älter ist als ihre Lebensdauer in der Tabelle, ersetzt die Vermieterschaft auf eigene Rechnung.

Kleiner Unterhalt bleibt Sache des Mieters

Der Mieter schuldet kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören (Art. 259 OR). Nach der Praxis sind das Arbeiten, die eine handwerklich durchschnittlich begabte Person ohne Fachwissen und mit geringem Aufwand selbst erledigen kann: Dampfabzugsfilter ersetzen, Dichtungen am Kühlschrank wechseln, verstopfte Abläufe reinigen, Dübellöcher schliessen, Glühbirnen ersetzen. Wo genau die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab.

Bei einer Wohnungsauflösung nach einem Todesfall lohnt es sich, diese Kleinarbeiten vor der Übergabe zu erledigen oder in die Räumungsofferte aufzunehmen. Die Verwaltung verrechnet sie sonst zu Handwerkeransätzen.

Übergabeprotokoll und Mängelrüge

Die Vermieterschaft muss die Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche (Abs. 2), ausser bei Mängeln, die bei der Prüfung nicht erkennbar waren (Abs. 3). Versteckte Mängel muss sie sofort nach der Entdeckung rügen.

Daraus folgt für die Erben:

• Bei der Übergabe anwesend sein. Wer die Schlüssel per Post schickt, kann bei der Abnahme nicht widersprechen.
• Das Protokoll vollständig lesen. Unterschreiben Sie strittige Positionen nur mit dem Vermerk «zur Kenntnis genommen», ohne den Zusatz «anerkannt».
• Den Endzustand mit datierten Fotos festhalten.
• Für jede Schadensposition Alter und Lebensdauer verlangen und im Protokoll festhalten.

Kommt eine Forderung erst Wochen später per Brief, prüfen Sie, ob der Mangel im Protokoll steht. Fehlt er dort, ist der Anspruch in der Regel verwirkt.

Die Kaution deckt nur belegte Schäden

Das Mietzinsdepot, im Gesetz «Sicherheit» genannt, liegt auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters (Art. 257e OR). Es gehört zum Nachlass. Die Bank gibt es nur frei, wenn beide Parteien zustimmen oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein Urteil vorliegt. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, können die Erben die Rückzahlung direkt von der Bank verlangen.

Praktisch heisst das: Die Verwaltung kann das Depot nicht für einen Neuanstrich einbehalten. Sie muss die Forderung belegen, und die Erben müssen der Auszahlung zustimmen. Unterschreiben Sie keine Freigabe für Positionen, die Sie nach der Lebensdauertabelle nicht schulden. Bei Uneinigkeit ist die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen zuständig; das Verfahren ist grundsätzlich kostenlos.

Was «besenrein» bedeutet

Der Begriff steht in vielen Räumungsofferten. Im Gesetz kommt er nicht vor. Gemeint ist eine leere Wohnung ohne Abfall und mit gewischten Böden. Das genügt für die Rückgabe nicht. Geschuldet ist eine Endreinigung: Backofen und Dampfabzug entfettet, Fenster innen und aussen, Sanitär entkalkt, Schränke innen ausgewischt. Wer das nicht leistet, bezahlt die Ersatzvornahme zu den Ansätzen der Verwaltung. → Wohnungsübergabe: Was «besenrein» wirklich verlangt

Räumen & Werten übergibt Wohnungen geräumt und besenrein. Die Endreinigung ist in der Festpreisofferte separat aufgeführt. → Räumung und Reinigung in Zürich

Was Erben vor der Übergabe tun sollten

1. Mietvertrag und Übergabeprotokoll vom Einzug suchen. Darin steht, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde.
2. Bei der Verwaltung das Datum der letzten Renovation erfragen.
3. Die Lebensdauertabelle zur Übergabe mitnehmen.
4. Kleinen Unterhalt vorher erledigen oder in die Räumungsofferte aufnehmen.
5. Räumung und Endreinigung mindestens eine Woche vor der Übergabe abschliessen.
6. Bei der Übergabe anwesend sein und nichts anerkennen, was nicht belegt ist.

Wer diese Punkte einhält, bezahlt bei der Rückgabe, was das Gesetz vorsieht. Die Renovation für den nächsten Mieter bleibt Sache der Vermieterschaft.

Dieser Beitrag gibt das schweizerische Mietrecht allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.