Mietwohnung nach einem Todesfall kündigen

Für viele Angehörige ist es die teuerste Überraschung nach einem Todesfall: Die Wohnung steht leer, aber die Miete läuft weiter. Oft sind das vier bis fünf Monate.

Der Mietvertrag erlischt wie andere Verträge nicht mit dem Tod des Mieters. Er geht auf die Erben über. Sie werden damit Vertragspartei, mit allen Rechten und Pflichten.

Das Sonderkündigungsrecht der Erben

Das Obligationenrecht gibt den Erben ein eigenes Kündigungsrecht: Sie können mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.

Dieses Kündigungsrecht gilt unabhängig von den Vertragsbestimmungen:

• Eine Mindestmietdauer hindert die Erben nicht an der Kündigung.
• Eine vertraglich verlängerte Kündigungsfrist, etwa sechs Monate, gilt für die Erben nicht.
• Auch bei einem befristeten Vertrag können die Erben kündigen.

Für Wohnräume beträgt die gesetzliche Frist drei Monate. Es gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Fehlen solche, ist eine Kündigung auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer möglich. In der Stadt Zürich sind dies traditionell 31. März, 30. Juni und 30. September. Viele neuere Verträge sehen jedoch abweichende oder monatliche Termine vor. Prüfen Sie den Vertrag.

Ein Rechenbeispiel: Todesfall am 8. Mai, ortsübliche Termine März/Juni/September. Für Ende Juni hätte die Kündigung bis Ende März erfolgen müssen. Diese Frist ist verpasst. Der nächste Termin ist der 30. September, mit Kündigung bis Ende Juni. Die Miete läuft bis Ende September weiter, also knapp fünf Monate für eine leere Wohnung.

Bei einem Mietzins von CHF 2’100 sind das über CHF 10’000. Es lohnt sich deshalb, Alternativen zu prüfen.

Formvorschriften

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und ist eingeschrieben zu versenden, damit der Zugang beweisbar ist.

Zwei häufige Probleme in der Praxis:

Alle Erben müssen unterschreiben. Die Kündigung ist eine Verfügung über ein Rechtsverhältnis des Nachlasses. Unterschreibt nur ein Erbe, kann die Vermieterschaft die Kündigung als ungültig zurückweisen. Sammeln Sie die Unterschriften oder legen Sie eine Vollmacht bei. Bei bestehender Willensvollstreckung unterschreibt der Willensvollstrecker.

Massgebend ist, wann die Kündigung bei der Vermieterschaft eintrifft. Der Poststempel spielt keine Rolle. Eine am 30. abgeschickte Kündigung, die am 2. ankommt, wirkt erst auf den übernächsten Termin. Planen Sie zwei bis drei Arbeitstage Reserve ein.

Diese Beilagen beschleunigen die Bearbeitung: Kopie der Todesurkunde, Kontaktperson mit Adresse und Telefonnummer, Vorschlag für den Abnahmetermin. So kann die Verwaltung ohne Rückfragen schneller arbeiten.

Nachmieter stellen als schnellerer Weg

Wer einen zumutbaren Nachmieter stellt, wird vorzeitig aus dem Vertrag entlassen. Der Nachmieter muss:

• zahlungsfähig sein,
• bereit sein, den Vertrag zu unveränderten Bedingungen zu übernehmen,
• und der Vermieterschaft zumutbar sein.

Sind diese Bedingungen erfüllt, entfällt die Zinspflicht ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter den Vertrag übernehmen könnte, auch wenn die Vermieterschaft ablehnt.

Schlagen Sie mehrere Kandidaten schriftlich vor, mit vollständigen Unterlagen (Anmeldeformular, Betreibungsauszug, Lohnnachweis). Setzen Sie eine Frist zur Stellungnahme. Dokumentieren Sie alles. Verlangen Sie bei einer Ablehnung eine schriftliche Begründung.

Eine Wohnung im Kanton Zürich zum bisherigen Mietzins findet fast immer Interessenten. Inserate an zwei, drei Abenden aufzugeben, ist wenig Aufwand im Vergleich zu drei ersparten Monatsmieten.

Die zweite Möglichkeit ist die einvernehmliche Vertragsauflösung. Viele Verwaltungen sind bei einem Todesfall zu einer vorzeitigen Auflösung bereit, besonders wenn die Wohnung ohnehin renoviert oder neu vermietet werden soll. Nachfragen kostet nichts und hat häufiger Erfolg als erwartet.

Wenn die Wohnung noch von jemandem bewohnt wird

Lebten Ehegatte oder eingetragene Partnerin in der Wohnung, ist die Lage anders. Sie haben einen eigenen Anspruch auf die Familienwohnung; sie kann nicht ohne Weiteres über ihren Kopf hinweg gekündigt werden. Auch die Vermieterschaft kann die Familienwohnung nur unter erschwerten Bedingungen kündigen.

Bei Konkubinatspartnern und Mitbewohnern hängt der Anspruch davon ab, ob sie im Mietvertrag stehen. Wer nicht darin steht, hat keinen eigenen Anspruch. Die Vermieterschaft hat jedoch Ermessensspielraum. Suchen Sie früh das Gespräch.

Was bis zur Übergabe zu erledigen ist

Zwischen Kündigung und Abnahme liegen typischerweise drei Monate. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Vereinbaren Sie den Abnahmetermin schriftlich. Warten Sie nicht auf die Verwaltung. Ein Vormittagstermin lässt bei Beanstandungen noch Zeit für Nachbesserungen am selben Tag.
2. Klären Sie die Erbenlage. Räumen Sie erst, wenn die Ausschlagungsfrist abgelaufen oder die Erbschaft angenommen ist. → Erbschaft ausschlagen
3. Legen Sie den Räumungstermin mit mindestens einer Woche Reserve vor der Abnahme fest.
4. Buchen Sie die Endreinigung direkt nach der Räumung und kurz vor der Rückgabe. So steht die gereinigte Wohnung nicht wochenlang leer.
5. Beheben Sie Kleinschäden: Dübellöcher, lose Schrankgriffe, fehlende Schlüsselkopien.
6. Lesen Sie die Zählerstände ab und melden Sie Strom und Gas ab.
7. Zählen Sie alle Schlüssel, auch Keller-, Briefkasten- und Waschküchenschlüssel sowie den Badge. Fehlende Schlüssel gehören zu den häufigsten Abzugsposten bei der Abnahme.

→ Wohnungsübergabe: was «besenrein» verlangt

Das Mietzinsdepot

Das Depot gehört zum Nachlass. Es wird nach der Abnahme freigegeben, abzüglich berechtigter Forderungen der Vermieterschaft. Die Bank gibt es nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf ein Urteil frei. Nach einem Jahr ohne Betreibung oder Klage der Vermieterschaft kann der Mieter die Rückzahlung verlangen.

Für die Auszahlung benötigen die Erben die Erbbescheinigung und bei mehreren Erben alle Unterschriften. Berücksichtigen Sie dies, wenn Sie die Räumung vorfinanzieren.

Zusammengefasst

Die Mietkosten nach einem Todesfall lassen sich beeinflussen. Die drei Massnahmen, geordnet nach ihrer Wirkung:

1. Kündigen Sie sofort, auch wenn noch nicht alles geklärt ist. Die Kündigung ist eine Verwaltungshandlung und gilt nicht als Annahme der Erbschaft.
2. Ein Nachmieter spart am meisten, oft mehrere Monatsmieten. Suchen Sie frühzeitig.
3. Planen Sie Räumung und Reinigung früh, damit der Abnahmetermin nicht am Zustand der Wohnung scheitert.

Allgemeine Information zum schweizerischen Mietrecht, keine Rechtsberatung. Bei Streitigkeiten ist die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen die erste Anlaufstelle.