Todesfall: Wer muss die Wohnung räumen, und wer zahlt?

Die Wohnung einer verstorbenen Person räumt, wer sie beerbt. Die Erben bezahlen die Räumung aus dem Nachlass oder notfalls aus dem eigenen Vermögen. Ausnahmen gelten bei einer Ausschlagung oder einem leeren Nachlass. Diese Fälle bereiten Angehörigen Sorgen.

Die Erben treten mit dem Tod in alle Verträge ein

Mit dem Tod geht der gesamte Nachlass von Gesetzes wegen auf die Erben über (Art. 560 ZGB). Das heisst Universalsukzession. Die Erben übernehmen alles auf einmal: das Konto, die Möbel, die Schulden und den Mietvertrag.

Die Erben sind ab dem Todestag Mieter. Sie schulden den Mietzins und müssen die Wohnung am Ende leer zurückgeben. Die Vermieterschaft kann von ihnen verlangen, was sie vom verstorbenen Mieter hätte verlangen können.

Diese Pflicht trifft die Erben unabhängig davon, ob sie in Winterthur wohnen oder in Kanada, ob sie Kontakt zur verstorbenen Person hatten oder nicht. Wer Erbe ist, bestimmt das Gesetz oder das Testament. Die Nähe zur Wohnung spielt keine Rolle.

Der Mietvertrag läuft weiter, bis jemand kündigt

Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag nicht. Die Miete läuft weiter, zulasten des Nachlasses. Die Erben haben ein eigenes Kündigungsrecht: Sie können mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR). Für Wohnungen beträgt die Frist drei Monate (Art. 266c OR). Längere vertragliche Fristen oder eine Mindestdauer gelten für die Erben nicht.

Die Kündigung ist eine Verwaltungshandlung. Sie gilt nicht als Annahme der Erbschaft und ist auch während der Ausschlagungsfrist möglich. Wer sie hinauszögert, bezahlt in der Regel eine bis zwei Monatsmieten mehr. Wie Sie kündigen und was ein Nachmieter bringt, steht im Beitrag Mietwohnung nach einem Todesfall kündigen.

Was die Vermieterschaft darf und was nicht

Die Vermieterschaft darf die Wohnung nicht selbst räumen, auch wenn die Miete seit Monaten offen ist. Der Hausrat gehört dem Nachlass. Wer ihn ohne Berechtigung entsorgt, haftet den Erben für den Schaden. Ein Retentionsrecht an den Möbeln besteht nur bei Geschäftsräumen (Art. 268 OR). Für Wohnungen gilt es nicht.

Der rechtmässige Weg der Verwaltung führt über die Erben oder über die Behörden. Sind die Erben bekannt, verlangt sie von ihnen die Kündigung und die Rückgabe. Sind keine Erben bekannt, meldet sie den Fall der Erbschaftsbehörde. Im Kanton Zürich ist das Notariat am letzten Wohnsitz die erste Anlaufstelle. Die Behörden sichern den Nachlass, ordnen bei Bedarf eine Erbschaftsverwaltung an (Art. 554 ZGB) und suchen die Erben, notfalls über einen öffentlichen Erbenruf (Art. 555 ZGB).

Erst wenn ein Räumungstitel vorliegt, etwa ein Ausweisungsentscheid des Gerichts, darf zwangsweise geräumt werden. Im Kanton Zürich vollzieht das Gemeinde- oder Stadtammannamt die Räumung. Die Verwaltung darf sie nicht selbst vollziehen.

Wer die Räumung bezahlt

Die Räumungskosten trägt der Nachlass, bevor etwas verteilt wird. Das gilt auch für offene Mietzinse und die Bestattung. Reicht das Nachlassvermögen, zahlen die Erben nichts aus eigener Tasche.

Reicht es nicht, haften die Erben, die die Erbschaft angenommen haben, mit ihrem eigenen Vermögen. Für die Schulden des Erblassers haften sie solidarisch (Art. 603 ZGB): Die Vermieterschaft kann den ganzen Betrag von einem einzelnen Erben verlangen. Dieser muss das Geld dann von den anderen zurückfordern.

In der Praxis muss oft jemand vorschiessen, weil die Konten bis zur Erbbescheinigung gesperrt sind. Wer das tut, hat einen Anspruch gegen den Nachlass. Bewahren Sie Offerte und Rechnung auf und lassen Sie sich die Zustimmung der Miterben schriftlich geben.

Die Kosten hängen von der Menge und vom Zugang zur Wohnung ab. Bei Räumen & Werten rechnen wir verwertbare Gegenstände an den Räumungspreis an und nennen nach der Besichtigung einen Festpreis. Die Seite Preise erklärt, was den Preis bestimmt und was in der Offerte steht.

Mehrere Erben entscheiden gemeinsam

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Sie verfügen gemeinsam über den Nachlass. Eine Räumung ist eine Verfügung, da entsorgte Gegenstände verloren sind. Deshalb braucht sie die Zustimmung aller Erben. Eine Mehrheit genügt nicht.

Ein einzelner Erbe darf allein nur tun, was keinen Aufschub duldet: die Wohnung abschliessen oder einen Wasserschaden beheben lassen. Für den Räumungsauftrag braucht es eine Vollmacht aller Erben, ein Willensvollstreckerzeugnis oder einen behördlich eingesetzten Erbenvertreter. Was bei einer blockierten Erbengemeinschaft möglich ist, lesen Sie im Beitrag Erbengemeinschaft und Räumung.

Wenn die Erben ausschlagen

Niemand muss eine Erbschaft annehmen. Jeder Erbe kann sie innert drei Monaten ausschlagen (Art. 566 und 567 ZGB), im Kanton Zürich beim Bezirksgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Wer ausschlägt, ist kein Erbe mehr und muss weder räumen noch zahlen.

Schlägt nur ein Erbe aus, fällt sein Anteil an die übrigen (Art. 572 ZGB). Die verbleibenden Erben tragen die Räumung dann allein. Schlagen alle nächsten gesetzlichen Erben aus, liquidiert das Konkursamt den Nachlass (Art. 573 ZGB). Es inventarisiert den Hausrat, verwertet, was Wert hat, und entsorgt den Rest. Die Angehörigen organisieren nichts mehr und bezahlen nichts.

Ein Vorbehalt: Wer sich vor der Ausschlagung in die Erbschaft einmischt, etwa Möbel verkauft oder die Wohnung leeren lässt, verliert das Ausschlagungsrecht (Art. 571 Abs. 2 ZGB). Die Reihenfolge lautet darum: erst entscheiden, dann räumen. Ausführlich dazu: Erbschaft ausschlagen: Frist, Folgen und die Wohnung.

Wenn weder Nachlass noch Erben zahlen können

Manche Nachlässe reichen nicht einmal für die Kosten des Konkursverfahrens. Dann stellt das Konkursgericht die Liquidation mangels Aktiven ein (Art. 230 SchKG). Die Wohnung ist weiterhin voll. In dieser Lage veranlasst in der Praxis häufig die Vermieterschaft die Räumung auf eigene Kosten.

Für Angehörige, die die Erbschaft angenommen haben und selbst wenig Geld haben, gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf Übernahme der Räumungskosten. Wer Sozialhilfe bezieht oder knapp darüber liegt, spricht mit der Sozialbehörde seiner Wohngemeinde. Ob und in welchem Rahmen sie Kosten übernimmt, entscheidet sie im Einzelfall.

Die Wertanrechnung senkt den Betrag in jedem Fall: Verwertbares aus dem Nachlass wird an die Räumung angerechnet und in der Offerte separat ausgewiesen. Bei einem Haushalt mit gut erhaltenen Möbeln oder einer Sammlung deckt sie einen spürbaren Teil der Kosten.

So läuft es im Kanton Zürich in der Regel ab

1. Die Verwaltung erhält die Todesurkunde und die Kontaktdaten einer Ansprechperson. Für die Kündigung verlangt sie die Unterschriften aller Erben oder eine Vollmacht.
2. Die Erben klären innert drei Monaten, ob sie annehmen oder ausschlagen. Bis dahin bleibt die Wohnung unangetastet, abgesehen vom Kühlschrank und von der Post.
3. Das Bezirksgericht stellt nach Ablauf der Frist die Erbbescheinigung aus. Damit erhalten die Erben Zugang zu den Konten.
4. Die Erben beauftragen die Räumung. Wir besichtigen die Wohnung in der Regel nach wenigen Tagen und legen den Termin mit einer Woche Puffer vor die Wohnungsübergabe. → Nachlassräumung in Zürich
5. Nach der Endreinigung findet die Übergabe statt. Das Mietzinsdepot wird nach der Abnahme freigegeben und fliesst in den Nachlass.

Wer diese Reihenfolge einhält, räumt genau einmal, bezahlt aus dem Nachlass und behält bis zum Ende der Frist das Recht, auszuschlagen.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage allgemein ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.