Wohnung räumen ohne Erben oder nach Ausschlagung

Ist die Wohnung einer verstorbenen Person noch voll eingerichtet und niemand will oder kann erben, fragen sich Angehörige und Vermieterschaft: Wer darf räumen, wer muss? Entscheidend ist, ob es keine Erben gibt oder ob die Erben ausgeschlagen haben. Je nach Fall führt der Weg zu einer anderen Behörde.

Keine Erben oder alle schlagen aus

Ganz ohne Erben ist ein Nachlass selten. Das Gesetz kennt gesetzliche Erben bis in den Stamm der Grosseltern. Lebt niemand mehr, erbt das Gemeinwesen (Art. 466 ZGB). Häufiger weiss die Behörde nicht, ob und welche Erben es gibt. Dann ordnet sie eine Erbschaftsverwaltung an (Art. 554 ZGB) und fordert allfällige Erben öffentlich auf, sich innert eines Jahres zu melden (Art. 555 ZGB). Während dieser Zeit verwaltet die Erbschaftsverwaltung den Nachlass. Niemand sonst räumt.

Der zweite Fall kommt öfter vor: Es gibt Erben, die ausschlagen, weil der Nachlass überschuldet ist oder sie seit Jahren keinen Kontakt zur verstorbenen Person hatten. Diesen Fall regeln die Art. 566 bis 573 ZGB. Um ihn geht es hier.

Die Ausschlagung beim Bezirksgericht

Jeder gesetzliche und jeder eingesetzte Erbe kann die Erbschaft ausschlagen (Art. 566 ZGB). Die Frist beträgt drei Monate (Art. 567 ZGB). Sie beginnt für gesetzliche Erben mit der Kenntnis vom Tod, für eingesetzte Erben mit der amtlichen Mitteilung des Testaments. Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen (Art. 571 Abs. 1 ZGB).

Die Erklärung erfolgt schriftlich oder mündlich bei der zuständigen Behörde und muss vorbehaltlos sein (Art. 570 ZGB). Im Kanton Zürich ist das Bezirksgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person zuständig. Dort protokolliert das Einzelgericht die Ausschlagungen. Verlangen Sie eine Bescheinigung. Die Wohnungsverwaltung wird sie sehen wollen.

War die verstorbene Person offenkundig oder amtlich festgestellt zahlungsunfähig, wird die Ausschlagung vermutet (Art. 566 Abs. 2 ZGB). Verlassen Sie sich nicht darauf. Eine ausdrückliche Erklärung kostet wenig und schafft Klarheit gegenüber den Gläubigern.

Was Sie vor der Ausschlagung nicht tun dürfen

Wer sich in die Angelegenheiten der Erbschaft einmischt oder sich Erbschaftssachen aneignet, verliert das Recht auszuschlagen (Art. 571 Abs. 2 ZGB). Das Gesetz macht keine Ausnahme für gut gemeinte Aufräumarbeiten.

Als Einmischung gilt in der Praxis:

• Möbel oder Schmuck mitnehmen oder verkaufen
• eine Räumungsfirma beauftragen und die Wohnung leeren lassen
• nicht dringende Rechnungen aus dem Nachlasskonto bezahlen
• den Mietvertrag weiterführen, als wäre man selbst Mieter

Zulässig bleiben Handlungen, die der Erhaltung dienen: die Wohnung abschliessen, verderbliche Lebensmittel entsorgen, die Heizung auf Frostschutz stellen, die Post umleiten. Auch die Kündigung des Mietvertrags gilt als Verwaltungshandlung und schadet nicht. Die Bestattung dürfen Sie organisieren und bezahlen. Ihre Kosten sind eine Nachlassschuld und werden im Liquidationsverfahren in der Regel vorrangig behandelt.

Solange auch nur ein Erbe noch überlegt, wird nichts aus der Wohnung entfernt. Das gilt auch für den Keller.

Nach der Ausschlagung aller Erben übernimmt das Konkursamt

Schlagen alle nächsten gesetzlichen Erben aus, liquidiert das Konkursamt die Erbschaft (Art. 573 ZGB). Die Behörde meldet dies dem Konkursgericht, das die konkursamtliche Liquidation anordnet (Art. 193 SchKG). Ab dann gilt:

• Das Konkursamt nimmt ein Inventar der Wohnung auf.
• Es verwertet, was Wert hat, und entsorgt den Rest.
• Es verhandelt mit der Vermieterschaft über Kündigung und Rückgabe.
• Die ausschlagenden Angehörigen organisieren nichts und bezahlen nichts.

Bleibt nach Deckung aller Schulden ein Überschuss, geht er an die Berechtigten, als hätten sie nicht ausgeschlagen (Art. 573 Abs. 2 ZGB). Das kommt selten vor, aber es kommt vor.

Im Kanton Zürich sind die Konkursämter den Notariaten angegliedert. Zuständig ist das Konkursamt am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Rechnen Sie mit mehreren Wochen, bis das Amt die Wohnung räumt. In dieser Zeit läuft der Mietzins zulasten der Konkursmasse weiter.

Persönliche Gegenstände beim Konkursamt erfragen

Fotoalben oder Briefe haben für das Konkursamt keinen Nutzen. Die Ämter geben solche Erinnerungsstücke ohne Verkehrswert Angehörigen auf Anfrage in der Regel heraus. Fragen Sie, bevor das Amt die Wohnung räumt.

Nehmen Sie nichts eigenmächtig mit, auch wenn es Ihnen wertlos erscheint. Die Grenze zwischen Andenken und Aneignung ist unscharf. Im Zweifel legt das Amt sie aus.

Wenn im Nachlass nichts ist

Deckt der Nachlass nicht einmal die Verfahrenskosten, stellt das Konkursgericht die Liquidation mangels Aktiven ein (Art. 230 SchKG). Die Wohnung bleibt ungeräumt. Die ausschlagenden Erben können in diesem Fall die Aktiven übernehmen, wenn sie die Konkurskosten tragen (Art. 230a SchKG). Wer das nicht will, muss nichts tun.

In der Praxis bleibt die Räumung dann oft an der Vermieterschaft hängen. Bevor sie räumen lässt, sollte sie sich vom Konkursamt schriftlich bestätigen lassen, dass es auf die Verwertung verzichtet. Ohne diese Freigabe riskiert sie Ansprüche, falls sich später doch ein Erbe meldet.

Die Sicht der Vermieterschaft

Für die Vermieterschaft ist der Todesfall zunächst kein Kündigungsgrund. Der Vertrag geht auf die Erben über. Sie kann ihn nur mit den ordentlichen Fristen kündigen. Nach der Ausschlagung aller Erben ist die Konkursmasse ihre Gegenpartei. Im Konkurs des Mieters darf die Vermieterschaft Sicherheit für künftige Mietzinse verlangen und bei Ausbleiben fristlos kündigen (Art. 266h OR). Ob das Amt bei einer Nachlassliquidation gleich vorgeht, klären Sie direkt mit dem zuständigen Konkursamt.

Das Mietzinsdepot gehört zur Konkursmasse. Die Vermieterschaft meldet ihre Forderungen beim Konkursamt an. Offene Mietzinse und belegte Schäden werden mit dem Depot verrechnet, soweit es reicht.

Die Vermieterschaft darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen, bevor eine Behörde sie freigegeben hat. Ein Retentionsrecht an Möbeln gibt es bei Wohnräumen nicht.

Was eine Räumungsfirma in dieser Lage darf

Eine Räumungsfirma darf räumen, wenn eine verfügungsberechtigte Person sie beauftragt. Nach der Ausschlagung aller Erben ist das allein das Konkursamt, vorher sind es alle Erben gemeinsam. Ein Auftrag von Angehörigen, die ausschlagen wollen oder noch nicht entschieden haben, reicht nicht aus.

Räumen & Werten übernimmt Räumungen nach einer Ausschlagung nur mit schriftlichem Auftrag oder schriftlicher Freigabe des Konkursamts. Vor jeder Nachlassräumung fragen wir, ob die Frist für alle Erben abgelaufen ist. Während die Frist läuft, können wir die Wohnung besichtigen, den Umfang festhalten und einen Festpreis nennen. So können Sie den Termin buchen, sobald die Entscheidung gefallen ist. → Ablauf einer Nachlassräumung

Zeitachse

• Tag 0: Todesfall. Die Ausschlagungsfrist läuft ab Kenntnis.
• Innert 1 Monat: bei unklarem Nachlass öffentliches Inventar verlangen. → Öffentliches Inventar im Kanton Zürich
• Innert 3 Monaten: Ausschlagung beim Bezirksgericht erklären, Bescheinigung verlangen.
• Danach: Meldung ans Konkursgericht, Anordnung der Liquidation, Inventar durch das Konkursamt.
• Wochen bis Monate später: Verwertung und Räumung durch das Konkursamt, Rückgabe der Wohnung an die Vermieterschaft.

Dieser Beitrag beschreibt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.