Wohnung gesiegelt: Was Erben jetzt wissen müssen

Ein amtliches Siegel an der Wohnungstür der verstorbenen Person ist für Angehörige ein Schock. Sie dürfen die Wohnung nicht betreten, auch nicht, um Papiere oder Fotos zu holen.

Die Siegelung ist eine Sicherungsmassregel des Erbrechts und bedeutet weder Unterstellung noch Verdacht. Sie soll den Zustand des Nachlasses unverändert erhalten, bis feststeht, wem er gehört.

Warum gesiegelt wird

Die Erbschaftsbehörde, im Kanton Zürich das Notariat am letzten Wohnsitz, trifft von Amtes wegen die nötigen Sicherungsmassregeln. Siegelung ist die einschneidendste davon. Typische Auslöser:

• Unklare Erbenlage. Es ist nicht bekannt, wer erbberechtigt ist, oder Erben sind unauffindbar.
• Erben im Ausland. Wenn Erben nicht rechtzeitig anreisen können, sichert das Siegel den Bestand.
• Abwesende oder vertretungsbedürftige Erben. Minderjährige, verbeiständete Personen.
• Absehbarer Streit. Wenn ein Erbe befürchtet, dass ein anderer sich bedient, kann er die Siegelung beantragen.
• Verdacht auf erhebliche Werte. Wenn Hinweise auf Bargeld, Schmuck oder Sammlungen bestehen.
• Gläubigerantrag. Bei überschuldetem Nachlass.
• Ungewöhnliche Todesumstände. Hier erfolgt die Siegelung häufig zusätzlich zu polizeilichen Massnahmen.

In der Stadt Zürich ist die Siegelung bei alleinstehenden Verstorbenen ohne bekannte Angehörige Routine.

Was das Siegel bewirkt

Die Wohnungstür wird verschlossen und mit einem amtlichen Siegel versehen. Danach darf niemand mehr hinein: weder Erben noch Verwaltung, Handwerker oder Räumungsfirma. Auch ein kurzes Öffnen ist ausgeschlossen.

Ein Siegelbruch ist strafbar. Erbrechtlich hat er eine zweite Folge: Wer sich unbefugt Zugang verschafft und Gegenstände an sich nimmt, mischt sich in die Erbschaft ein und verliert damit das Recht, sie auszuschlagen.

Auch die Verwaltung oder Vermieterschaft darf nicht öffnen, selbst wenn der Mietvertrag gekündigt ist und die Frist läuft. Der Mietzins läuft in dieser Zeit weiter zulasten des Nachlasses.

Wie die Siegel wieder wegkommen

Entsiegeln darf nur die Behörde. Der Ablauf:

1. Die Behörde klärt die Erbenlage. Sie ermittelt die Erben, in schwierigen Fällen über einen Erbenruf. Dieser Schritt dauert am längsten.
2. Sie stellt den Erbenschein oder die Erbbescheinigung aus, sobald feststeht, wer erbt, und die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist.
3. Sie setzt einen Entsiegelungstermin an und öffnet die Wohnung, meist im Beisein der Erben oder der Erbenvertretung. Häufig wird dabei ein Inventar der vorhandenen Gegenstände erstellt.
4. Sie übergibt die Wohnung an die Erben. Erst danach steht sie zur Verfügung und kann geräumt werden.

Bei bekannter, einfacher Erbenlage sind wenige Wochen realistisch. Bei Erbenruf, Auslandbezug oder Streit können es viele Monate sein. Verlassen Sie sich auf keine Prognose, bevor die Behörde einen Termin nennt.

Was Sie in der Zwischenzeit tun können

Beantragen Sie beim Notariat Zugang zu einzelnen Dokumenten. Wenn Sie dringend Unterlagen benötigen, etwa Versicherungspolice, Testament oder Vertragsunterlagen, kann die Behörde einen begleiteten Zugang gewähren. Fragen Sie nach, bevor Sie etwas versuchen.

Kündigen Sie den Mietvertrag. Das ist unabhängig von der Siegelung möglich und stoppt das Anwachsen der Mietzinsschuld. Teilen Sie der Verwaltung mit, dass die Wohnung gesiegelt ist. Das erklärt, warum keine Übergabe stattfinden kann, und schafft Verständnis für einen späteren Termin.

Informieren Sie die Verwaltung. Verwaltungen reagieren erfahrungsgemäss kooperativ, wenn sie den Grund für die Verzögerung kennen. Ohne diese Information versenden sie Mahnungen.

Bereiten Sie die Räumung vor. Wir nehmen bei gesiegelten Wohnungen keine Besichtigung vor, weil das schlicht nicht geht. Was möglich ist: Rahmenbedingungen klären (Stockwerk, Lift, Zufahrt, Grösse) und einen Terminkorridor reservieren. Der Festpreis folgt nach der Besichtigung, die direkt am Entsiegelungstermin oder unmittelbar danach stattfinden kann.

Das spart in der Praxis zwei bis drei Wochen, gerade wenn die Wohnungsübergabe kurz nach der Entsiegelung fällig ist.

Der häufigste Fehler

Angehörige räumen die Wohnung, bevor die Behörde von der Siegelung Kenntnis nehmen konnte, etwa weil sie den Schlüssel hatten und schnell handeln wollten. Das ist rechtlich problematisch, wenn die Erbenlage unklar ist oder weitere Erben davon nichts wussten.

Wenn Sie als einziger bekannter Erbe die Ausschlagungsfrist bewusst verstreichen liessen und die Erbbescheinigung vorliegt, brauchen Sie keine Bewilligung zum Räumen. Die Siegelung betrifft nur Fälle, in denen die Behörde tatsächlich gesiegelt hat.

Für Verwaltungen und Vermieterschaften

Wenn ein Mieter verstirbt und die Erben nicht auffindbar sind, melden Sie den Fall dem Notariat am letzten Wohnsitz. Eigenmächtiges Öffnen und Räumen der Wohnung ist auch bei aufgelaufenen Mietzinsen nicht zulässig und kann Schadenersatzforderungen der später ermittelten Erben auslösen.

Wir übernehmen Räumungen für Verwaltungen erst gegen Nachweis der Verfügungsberechtigung: Erbbescheinigung, Willensvollstreckerzeugnis, Auftrag des Konkursamts oder ein behördlicher Beschluss. Das ist die Voraussetzung dafür, dass am Ende niemand haftet.