Wohnung auflösen beim Heimeintritt: Zeitplan, Recht, Checkliste

Wer in ein Pflegeheim, ein Altersheim oder eine Alterswohnung zieht, muss vieles gleichzeitig klären: die Wohnung kündigen, das Zimmer einrichten, Post und Verträge umstellen und die Kosten regeln. Der Beitrag erklärt die sinnvolle Reihenfolge und die gesetzlichen Vorgaben. Er gilt für den Kanton Zürich. Das Bundesrecht gilt überall. Bei Gemeinde, Heim und Ergänzungsleistungen können andere Kantone abweichen.

Der Zeitplan: vom Heimplatz bis zur Wohnungsübergabe

Heimeintritt und Ende des Mietverhältnisses fallen selten auf denselben Tag. Der Mietvertrag läuft nach dem Einzug weiter. Wer die Frist nicht einhält, schuldet den Mietzins bis zum Vertragsende, ausser ein zumutbarer Nachmieter übernimmt (Art. 264 OR). Planen Sie deshalb vom Ende des Mietverhältnisses aus rückwärts.

Klären Sie zuerst, wer für die Person handeln darf. Lesen Sie dann den Mietvertrag, kündigen Sie, klären Sie Ergänzungsleistungen ab und sichten Sie die Wohnung. Erst danach wird verkauft, verschenkt, entsorgt und geräumt, rechtzeitig vor der Übergabe.

Checkliste Heimeintritt: Wohnung und Haushalt

• Vorsorgeauftrag, Patientenverfügung und Vollmachten suchen und Kopien bereitlegen.
• Heimvertrag lesen und nachfragen, was Unterkunft, Verpflegung und Betreuung kosten.
• Mietvertrag prüfen: Vertragspartei, Frist, Termine, Mietzinsdepot. Kündigung schriftlich und eingeschrieben verschicken. Bei einer Familienwohnung unterschreibt der Ehegatte mit.
• Anspruch auf Ergänzungsleistungen klären, bevor Vermögen den Besitzer wechselt.
• Bei Wohneigentum früh Beratung holen.
• Beim Heim fragen, welche eigenen Möbel erlaubt sind und wie gross das Zimmer ist. Danach auflisten, was ins Zimmer kommt.
• Rundgang mit der Familie machen. Geld, Schmuck, Dokumente und Erinnerungsstücke gezielt suchen.
• Verkauf, Spende und Entsorgung vorbereiten. Brockenhäuser früh anfragen.
• Nachsendeauftrag einrichten und die neue Adresse melden.
• Wohnungsübergabe mit der Vermieterschaft vereinbaren, Zählerstände ablesen lassen, Schlüssel zurückgeben.

Wer entscheiden darf, wenn die Person nicht mehr urteilsfähig ist

Solange die Person urteilsfähig ist, entscheidet sie selbst über Wohnung, Möbel und Vermögen. Urteilsfähig ist, wer vernunftgemäss handeln kann (Art. 16 ZGB). Wer nicht urteilsfähig ist, kann mit seinen Handlungen keine rechtliche Wirkung herbeiführen (Art. 18 ZGB). Eine Unterschrift unter einem Verkaufs- oder Räumungsauftrag genügt dann nicht. Mehr dazu im Lexikon unter Urteilsfähigkeit.

Für eine Person, die nicht mehr selbst entscheiden kann, handelt nicht automatisch die Familie. Das Gesetz kennt drei Wege:

• Vorsorgeauftrag. Die Person hat früher bestimmt, wer sie vertreten soll. Der Auftrag ist von Hand zu schreiben oder öffentlich zu beurkunden (Art. 361 ZGB). Die KESB prüft ihn, sobald die Person urteilsunfähig geworden ist, und gibt der beauftragten Person eine Urkunde, die ihre Befugnisse wiedergibt (Art. 363 ZGB). Mehr im Lexikon unter Vorsorgeauftrag.
• Gesetzliches Vertretungsrecht des Ehegatten. Wer mit der Person verheiratet oder eingetragen verpartnert ist und mit ihr im gemeinsamen Haushalt lebt oder ihr regelmässig und persönlich Beistand leistet, darf in einem begrenzten Rahmen handeln, wenn es weder einen Vorsorgeauftrag noch eine passende Beistandschaft gibt. Das Recht umfasst den üblichen Unterhalt, die ordentliche Verwaltung des Einkommens und der übrigen Vermögenswerte und nötigenfalls das Öffnen der Post. Für die ausserordentliche Vermögensverwaltung braucht es die Zustimmung der KESB (Art. 374 ZGB). Die Kündigung der Wohnung und die Auflösung des Haushalts nennt dieser Artikel nicht ausdrücklich. Fragen Sie hier vorher bei der KESB nach.
• Beistandschaft. Ist niemand befugt, ordnet die KESB eine Beistandschaft an (Art. 390 ZGB). Für die Liquidation des Haushalts und die Kündigung der Wohnung braucht der Beistand die Zustimmung der KESB (Art. 416 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Mehr im Lexikon unter Beistandschaft und KESB.

Die Gemeinden organisieren die KESB im Kanton Zürich. Die Standorte stehen auf der Seite des Kantons.

Für medizinische Massnahmen und den Betreuungsvertrag mit dem Heim gilt eine eigene Reihenfolge der Vertretung. Zuerst kommt die Person, die in einer Patientenverfügung oder einem Vorsorgeauftrag bezeichnet ist, dann ein Beistand, der Ehegatte, eine Person im Haushalt, Nachkommen, Eltern und Geschwister (Art. 378 und Art. 382 Abs. 3 ZGB). Für Wohnung und Hausrat gelten andere Vertretungsregeln.

Was ins Zimmer mitkommt

Die Zimmergrösse bestimmt die Möbelauswahl. Pflegeheime mit Leistungsauftrag der Gemeinde bieten nach der Broschüre der Gesundheitsdirektion Ein- und Mehrbettzimmer an. Fragen Sie das Heim vor dem Einpacken: Wie gross ist das Zimmer, was ist schon eingerichtet, und welche eigenen Möbel sind erlaubt?

Wählen Sie die Gegenstände in dieser Reihenfolge aus:

1. Das Alltägliche zuerst: Bett oder Bettwäsche, ein bequemer Sessel, Kleider für die Jahreszeit, Brille, Hörgerät, Medikamentenliste.
2. Dann das Persönliche: Fotos, ein Bild, die Uhr, ein vertrauter Gegenstand.
3. Zuletzt das Zweifelhafte: Was nicht klar zuzuordnen ist, bleibt vorläufig aus der Räumung herausgenommen, bis die Person im Zimmer angekommen ist.

Die betroffene Person sollte beim Auswählen dabei sein, soweit sie das kann. Für den Betreuungsvertrag mit dem Heim verlangt das Gesetz, ihre Wünsche so weit wie möglich zu berücksichtigen (Art. 382 Abs. 2 ZGB). Bei den Möbeln ist das ein guter Massstab.

Mietwohnung kündigen

Für Wohnungen können beide Seiten mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen. Gibt es keinen Ortsgebrauch, endet das Mietverhältnis auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR). Der Mietvertrag kann eine längere Frist oder einen anderen Termin vorsehen (Art. 266a Abs. 1 OR). Wer die Frist oder den Termin verpasst, kündigt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR). Der Mieterverband rät zu einem eingeschriebenen Brief. Für die Frist zählt nach seiner Darstellung der Tag, an dem der Brief bei der Vermieterschaft eintrifft oder abholbereit ist. Die ortsüblichen Termine erfahren Sie bei der Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks.

Bei einer Familienwohnung kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen. Dasselbe gilt sinngemäss in eingetragener Partnerschaft (Art. 266m OR). Zieht nur eine Person ins Heim und bleibt die andere in der Wohnung, gibt es oft nichts zu kündigen.

Früher raus: Nachmieter oder Vereinbarung

Der Heimeintritt kommt oft früher als der nächste Kündigungstermin. Wer die Frist nicht einhält, wird von seinen Pflichten nur frei, wenn er einen für die Vermieterschaft zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Sonst bleibt der Mietzins bis zum nächsten möglichen Ende geschuldet (Art. 264 OR). Nach der Praxis des Mieterverbands lohnt es sich, früh mehrere Interessenten zu melden, weil die Vermieterschaft je nach Lage 14 bis 30 Tage zur Prüfung hat.

Aus wichtigen Gründen kann das Gesetz eine Kündigung auf jeden Zeitpunkt erlauben (Art. 266g OR). Der Mieterverband weist darauf hin, dass die Anforderungen dafür ausserordentlich streng sind. Das Gesetz sagt nicht, ob ein Heimeintritt genügt. Ein Gespräch mit der Vermieterschaft über eine einvernehmliche Lösung ist deshalb oft der erste Schritt.

Übergabe

Die Wohnung ist im Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR). Die Vermieterschaft muss sie bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort melden (Art. 267a OR). Das Mietzinsdepot gibt die Bank nur mit Zustimmung beider Seiten oder aufgrund eines Urteils heraus. Nach einem Jahr ohne Anspruch der Vermieterschaft kann der Mieter es zurückverlangen (Art. 257e Abs. 3 OR). Wie die Übergabe abläuft, steht im Beitrag Wohnungsübergabe: besenrein in der Schweiz.

Wohneigentum

Gehört die Wohnung oder das Haus der Person, gibt es keine Mietkündigung. Ein Grundstückkauf braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR). Handelt ein Beistand, braucht er für Erwerb und Veräusserung von Grundstücken die Zustimmung der KESB (Art. 416 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Für die Ergänzungsleistungen zählt eine selbst bewohnte Liegenschaft bei der Vermögensschwelle nicht mit. Beim Vermögensverzehr zählt nur der Teil ihres Werts über einem Freibetrag (Art. 9a und Art. 11 Abs. 1 Bst. c ELG). Klären Sie vor einem Verkauf oder einer Vermietung mit der Stelle für Ergänzungsleistungen, wie das nach dem Heimeintritt zu beurteilen ist.

Vermögen, Ergänzungsleistungen und Schenkungen

Ergänzungsleistungen helfen, wenn Rente und Vermögen die Heimkosten nicht decken. Das Gesetz erkennt die Tagestaxe des Heims als Ausgabe an, die Kantone können die berücksichtigten Kosten begrenzen (Art. 10 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich stellen Sie den Antrag bei der zuständigen Stelle der Wohngemeinde oder bei der SVA Zürich. Auch wenn die Person in ein Heim in einem anderen Kanton zieht, bleibt der bisherige Kanton zuständig (Art. 21 Abs. 1bis ELG).

Vermögen wird auf zwei Arten berücksichtigt. Wer Vermögen über der gesetzlichen Schwelle hat, erhält keine Ergänzungsleistungen (Art. 9a ELG). Unterhalb davon wird ein Teil des Vermögens, das einen Freibetrag übersteigt, jedes Jahr als Einnahme angerechnet. Diesen Vermögensverzehr können die Kantone für Heimbewohnende erhöhen, bis höchstens auf einen Fünftel (Art. 11 Abs. 1 Bst. c und Abs. 2 ELG). Das Gesetz nennt die Beträge in Franken. Sie werden angepasst. Fragen Sie deshalb bei der Stelle nach den aktuellen Werten.

Schenkungen sind besonders zu prüfen. Vermögenswerte, auf die jemand ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden. Ein Verzicht liegt auch vor, wenn bestimmte jährliche Grenzen beim Vermögensverbrauch überschritten werden, ohne dass ein wichtiger Grund besteht (Art. 11a ELG). Solches Vermögen zählt auch bei der Vermögensschwelle mit (Art. 9a Abs. 3 ELG). Wer vor dem Heimeintritt Geld verschenkt, ein Haus überträgt oder Erbvorbezüge ausrichtet, sollte das vorher mit der Gemeinde, der SVA Zürich oder einer Altersberatung besprechen. Pro Senectute ist eine gemeinnützige Organisation der Altershilfe. Der Bund kann solche Organisationen für Beratung und Betreuung Betagter finanziell unterstützen (Art. 101bis AHVG).

Wer beim Ankleiden, bei der Körperpflege oder anderen alltäglichen Verrichtungen Hilfe braucht, kann eine Hilflosenentschädigung beantragen. Laut Broschüre der Zürcher Gesundheitsdirektion darf das Heim sie nicht pauschal einziehen.

Post, Adressen und Verträge

Bei der Post können Sie sich Sendungen für eine bestimmte Zeit nachsenden lassen. So geht keine Rechnung und keine Behördenpost verloren. Pflegeheime unterstützen ihre Bewohnenden nach der Broschüre der Gesundheitsdirektion auch im Umgang mit Post und Paketen.

Die neue Adresse brauchen Bank, Ausgleichskasse, Ärztinnen und Ärzte, Krankenkasse, Versicherungen, Zeitungsverlage und Vereine. Strom-, Gas- und Wasserlieferanten lesen die Zählerstände ab. Informieren Sie auch den Telefon- und Internetanbieter über den Auszug (ch.ch). Wer eine Rente bezieht, informiert die kantonale AHV-Ausgleichskasse.

Ob die Person sich bei der Wohngemeinde abmeldet, hängt vom Wohnsitz ab. Fragen Sie bei der Einwohnerkontrolle nach, wenn das Heim in einer anderen Gemeinde liegt. Hat die Person einen Vorsorgebeauftragten, weist er sich bei diesen Stellen mit der Urkunde der KESB aus (Art. 363 ZGB).

Legen Sie Ausweise, Mietvertrag, Heimvertrag, Policen, Vorsorgeauftrag, Patientenverfügung und Steuerunterlagen in eine Mappe. Eine Patientenverfügung und ihren Hinterlegungsort können Sie auf der Versichertenkarte eintragen lassen (Art. 371 Abs. 2 ZGB). Was Sie aufbewahren und was Sie vernichten dürfen, steht im Beitrag Dokumente aufbewahren oder vernichten.

Was verkauft, verschenkt oder entsorgt wird

Sinnvoll ist diese Reihenfolge: zuerst die Familie, dann Verkauf oder Spende, zuletzt die Entsorgung. Bevor Sie etwas abgeben, sollte die betroffene oder die vertretungsberechtigte Person zugestimmt haben.

• Familie. Machen Sie einen gemeinsamen Rundgang. Markieren Sie gewünschte Stücke mit Zetteln. Wollen mehrere dasselbe Stück, einigen Sie sich gemeinsam.
• Verkauf. Gut erhaltene Möbel, Schmuck, Uhren, Bilder und Sammlungen haben oft einen Wert, den man von aussen nicht sieht. Der Erlös gehört zum Vermögen der Person und zählt bei den Ergänzungsleistungen mit. Mehr dazu unter Was im Nachlass wirklich Wert hat und Wertanrechnung erklärt. Ein Verkauf, den eine nicht urteilsfähige Person selbst abschliesst, hat keine rechtliche Wirkung (Art. 18 ZGB).
• Spende. Manche Brockenhäuser holen gut erhaltene Möbel und Kleider ab. ch.ch empfiehlt, sich früh zu erkundigen.
• Entsorgung. Für Sperrgut, Elektrogeräte und Sonderabfall gelten die Regeln Ihrer Gemeinde. Was wohin gehört, steht im Beitrag Entsorgung im Kanton Zürich.

Prüfen Sie Taschen, Bücher und Kleider, bevor Sie sie entsorgen. Bargeld, Schmuck und Briefe stecken oft dort, wo man sie nicht vermutet.

Wer die Kosten trägt

Unterscheiden Sie die Kosten für das Heim und die Wohnung.

Das Heim. Für Pflegeleistungen im Heim zahlt die Krankenversicherung einen Beitrag. Die versicherte Person muss höchstens 20 Prozent des höchsten Pflegebeitrags selbst tragen, die Kantone regeln die Restfinanzierung (Art. 25a KVG). Im Kanton Zürich übernimmt die Gemeinde die ungedeckten Pflegekosten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen. Die Kosten für Unterkunft, Verpflegung und Betreuung gehen nach der Broschüre der Gesundheitsdirektion vollständig zulasten der Bewohnenden, ausser die Gemeinde vergünstigt sie freiwillig. Das Heim muss auf der Rechnung die Pflege einerseits und Unterkunft, Verpflegung und Betreuung andererseits getrennt ausweisen. Die Broschüre stammt von Februar 2021. Prüfen Sie Beträge und Anteile bei Heim und Gemeinde.

Die Wohnung. Der Mietzins läuft bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter. Räumung, Entsorgung und Übergabe kosten zusätzlich. Klären Sie vor der Unterschrift, in wessen Namen Sie den Auftrag erteilen und aus welchem Vermögen er bezahlt wird. Wer für die Person handelt, muss Rechenschaft ablegen können. Die KESB kann bei einem Vorsorgeauftrag ein Inventar oder eine periodische Rechnungsablage verlangen (Art. 368 ZGB). Bewahren Sie deshalb Offerten, Rechnungen und Belege auf.

Ob eine Stelle Umzugs- oder Räumungskosten übernimmt, hängt vom Einzelfall ab. Umzug und Räumung sind bei den Krankheits- und Behinderungskosten, die die Kantone nach Art. 14 ELG vergüten, nicht genannt. Fragen Sie trotzdem bei der Gemeinde nach, bevor Sie einen Auftrag unterschreiben.

Wann ein Räumungsunternehmen sinnvoll ist

Wer genug Zeit und Helfer hat, kann selbst räumen. Ein Unternehmen lohnt sich, wenn viel Hausrat zu bewegen ist, die Wohnung ohne Lift im Obergeschoss liegt, die Familie weit entfernt wohnt oder wenig Zeit bis zur Übergabe bleibt.

Ein faires Angebot erkennen Sie an diesen Punkten:

• Die Firma besichtigt die Wohnung, bevor sie einen Preis nennt, oder sie arbeitet nach Fotos mit klarem Vorbehalt.
• Die schriftliche Offerte nennt enthaltene und ausgeschlossene Leistungen sowie den Nachweis der Entsorgung.
• Ein allfälliger Ankauf von Möbeln und anderen Gegenständen ist in der Offerte einzeln und nachvollziehbar aufgeführt.
• Die Firma drängt nicht zur Unterschrift und verlangt von einer nicht mehr urteilsfähigen Person keinen Vertragsabschluss.

Weitere Hinweise gibt der Beitrag Räumungsfirma erkennen: Warnsignale. Die Kostenfaktoren im Kanton Zürich erklärt Was kostet eine Wohnungsräumung in Zürich. Angaben zu unserer Leistung finden Sie unter Haushaltsauflösung.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage allgemein ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für Ihren Fall sind die KESB, die Gemeinde, die SVA Zürich oder eine Beratungsstelle zuständig.