Ersatzvornahme

Von einer Ersatzvornahme spricht man, wenn eine Partei eine geschuldete Arbeit nicht ausführt und die andere Partei sie auf Kosten der säumigen Partei durch Dritte ausführen lässt. Art. 98 Abs. 1 OR regelt diesen Fall: Wer Anspruch auf ein Tun hat, kann sich ermächtigen lassen, die Leistung auf Kosten der schuldenden Partei vorzunehmen. Im Mietalltag wird der Begriff auch verwendet, wenn die Vermieterschaft nach der Wohnungsabnahme eine beanstandete Reinigung oder eine Instandstellung selbst in Auftrag gibt und den Betrag mit dem Mietzinsdepot verrechnet. In beiden Fällen muss der Mangel gerügt und eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt worden sein. Bei Behörden bezeichnet der Begriff die Vollstreckung einer Anordnung durch die Verwaltung, wenn die verpflichtete Person untätig bleibt.

Was das für die Räumung bedeutet

Eine billige Endreinigung kann für die Mieterseite durch eine Ersatzvornahme teuer werden. Sie bezahlt dann die eigene Reinigung und die von der Verwaltung bestellte. Dagegen hilft nur eine gründliche Reinigung. Diese übernehmen wir. Bei der Besichtigung legen wir den Umfang fest und schreiben ihn in die Offerte. Für Mängel der Reinigung gelten die gesetzlichen Bestimmungen, siehe Ziffer 4.5 unserer AGB. Abnutzung, Schäden an der Mietsache und Malerarbeiten gehören nicht zur Reinigung. Wie Räumung und Reinigung zusammenhängen, steht auf der Seite Räumung und Reinigung.

Häufige Fragen

Darf die Vermieterschaft ohne Vorwarnung eine Firma bestellen?

Nein. Der Mangel muss zuerst gerügt und eine Frist zur Behebung gesetzt werden. Wer diese Frist nicht abwartet, riskiert, die Kosten selbst tragen zu müssen. Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren und nicht im Protokoll stehen, kann die Vermieterschaft nicht mehr geltend machen (Art. 267a OR).

Wird der Betrag einfach vom Depot abgezogen?

Die Vermieterschaft darf nicht frei über das Depot verfügen. Sie muss die Forderung beziffern und belegen. Über die Freigabe entscheidet im Streitfall die Schlichtungsbehörde oder das Gericht. Verlangen Sie die Rechnung der Drittfirma und vergleichen Sie sie mit den Positionen im Abnahmeprotokoll.

Gilt das auch für die Räumung selbst?

Steht am Übergabetag noch Hausrat in der Wohnung, gilt dies als nicht erfüllte Rückgabe, nicht als Reinigungsmangel. Die Vermieterschaft darf trotzdem nicht eigenmächtig räumen: Zurückgelassener Hausrat gehört weiterhin der Mieterseite oder ihren Erben. Ohne deren Vollmacht braucht es einen Ausweisungsentscheid oder den Auftrag des Konkursamts.