Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage Schweiz

Für die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall gelten Regeln aus dem Zivilgesetzbuch (ZGB) und dem Obligationenrecht (OR). Sie bestimmen, wer ab wann über den Hausrat verfügen darf und wer bezahlt. Wer die Reihenfolge kennt, räumt nur einmal und kann die Erbschaft bis zum Schluss ausschlagen.

Der Nachlass geht als Ganzes auf die Erben über

Mit dem Tod erwerben die Erben die Erbschaft von Gesetzes wegen als Ganzes (Art. 560 ZGB). Eigentum, Besitz und Forderungen gehen auf sie über. Die Schulden der verstorbenen Person werden zu ihren persönlichen Schulden. Auch der Mietvertrag geht auf sie über: Ab dem Todestag sind sie Mieter, schulden den Mietzins und müssen die Wohnung am Ende leer zurückgeben.

Wer Erbe ist, bestimmt ein Testament oder ein Erbvertrag. Fehlt beides, gilt die gesetzliche Erbfolge nach Stämmen: Nachkommen vor Eltern, Eltern vor Grosseltern. Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner erbt neben jedem dieser Stämme einen gesetzlich festgelegten Anteil.

Mehrere Erben handeln nur gemeinsam

Hinterlässt die verstorbene Person mehr als einen Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Die Erben sind Gesamteigentümer des Nachlasses und verfügen gemeinsam darüber. Einstimmigkeit ist die Regel, Mehrheitsbeschlüsse gibt es nicht.

Eine Räumung ist eine Verfügung über Nachlassgegenstände. Sie braucht die Zustimmung aller Erben. Ein einzelner Erbe darf nur unaufschiebbare Massnahmen allein treffen, etwa einen Wasserschaden beheben lassen oder die Wohnung sichern. Blockiert ein Erbe die Räumung oder ist er nicht erreichbar, kann jeder Miterbe bei der Behörde die Bestellung eines Erbenvertreters verlangen (Art. 602 Abs. 3 ZGB). Im Kanton Zürich ist dafür das Bezirksgericht am letzten Wohnsitz zuständig. → Erbengemeinschaft und Räumung: Wer entscheidet, wer zahlt

Die Erbbescheinigung öffnet Konten und Türen

Die Erbbescheinigung weist amtlich aus, wer Erbe ist (Art. 559 ZGB). Banken und Liegenschaftsverwaltungen verlangen sie, bevor sie Konten freigeben oder Verträge anpassen. Auch eine Räumungsfirma sollte sie verlangen.

Sie wird erst ausgestellt, wenn die Erbenlage feststeht: nach Ablauf der Ausschlagungsfrist oder nachdem alle Erben die Annahme erklärt haben. Im Kanton Zürich stellt sie das Bezirksgericht (Einzelgericht) am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person aus. Bis dahin sind die Konten in der Regel gesperrt. Die Vorfinanzierung der Räumung ist deshalb Sache der Erben.

Drei Monate für die Ausschlagung

Niemand muss erben. Jeder Erbe kann die Erbschaft innert drei Monaten ausschlagen (Art. 566 und 567 ZGB), im Kanton Zürich mit einer Erklärung beim Bezirksgericht. Die Frist beginnt für gesetzliche Erben mit der Kenntnis vom Tod, für eingesetzte Erben mit der amtlichen Mitteilung des Testaments. Wer schweigt, hat angenommen.

Für die Wohnungsauflösung hat Art. 571 Abs. 2 ZGB die grössten Folgen: Wer sich in die Angelegenheiten der Erbschaft einmischt oder sich Erbschaftssachen aneignet, verliert das Recht auszuschlagen. Eine Räumung vor Ablauf der Frist ist eine solche Einmischung. Erhaltungsmassnahmen wie das Abschliessen der Wohnung oder das Leeren des Kühlschranks sind es nicht.

Schlagen alle nächsten Erben aus, liquidiert das Konkursamt den Nachlass (Art. 573 ZGB). Die Räumung ist dann Sache des Amts. → Erbschaft ausschlagen: Frist, Folgen und die Wohnung

Siegelung und Inventar durch das Notariat

Die Erbschaftsbehörde trifft nach dem Tod von Amtes wegen die nötigen Sicherungsmassregeln (Art. 551 ZGB). Das ZGB nennt die Siegelung (Art. 552 ZGB) und das Inventar (Art. 553 ZGB); wann sie angeordnet werden, regeln die Kantone. Im Kanton Zürich sind die Notariate als Erbschaftsämter zuständig.

Eine gesiegelte Wohnung darf niemand betreten, auch die Erben nicht. Gesiegelt wird, wenn die Erbenlage unklar ist oder ein Erbe es beantragt. Das Inventar hält den Bestand des Nachlasses fest und dient im Kanton Zürich auch steuerlichen Zwecken. Beides blockiert die Räumung, bis die Behörde die Wohnung freigibt. → Wohnung gesiegelt: Was Erben jetzt wissen müssen

Das öffentliche Inventar als Zwischenweg

Wer nicht weiss, ob der Nachlass überschuldet ist, kann innert eines Monats ein öffentliches Inventar verlangen (Art. 580 ZGB). Die Behörde erfasst Vermögen und Schulden und fordert die Gläubiger mit einem Rechnungsruf auf, ihre Forderungen anzumelden (Art. 582 ZGB). Nach Abschluss erklären die Erben innert eines Monats, ob sie annehmen oder ausschlagen; sie können auch die amtliche Liquidation verlangen (Art. 587 und 588 ZGB).

Wer unter öffentlichem Inventar annimmt, haftet grundsätzlich nur für die inventarisierten Schulden (Art. 589 ZGB). Während des Verfahrens dürfen die Erben nur die notwendigen Verwaltungshandlungen vornehmen (Art. 585 ZGB). Eine Räumung gehört nicht dazu. Im Kanton Zürich führt das Notariat das Verfahren. → Öffentliches Inventar: Der Zwischenweg für unsichere Erben

Amtliche Liquidation als weiterer Weg

Als dritte Möglichkeit neben Annahme und Ausschlagung kann jeder Erbe die amtliche Liquidation verlangen (Art. 593 ZGB). Die Behörde oder ein von ihr eingesetzter Erbschaftsverwalter bezahlt dann die Schulden, verwertet den Nachlass und liefert den Erben einen allfälligen Überschuss ab. Die Erben haften nicht mit ihrem eigenen Vermögen, verlieren aber jeden Einfluss auf die Verwertung. Das Begehren fällt dahin, sobald ein Miterbe die Erbschaft vorbehaltlos annimmt.

Die Liquidationsbehörde organisiert die Räumung. Die Familie ist daran nicht mehr beteiligt. Ist der Nachlass überschuldet, übergibt die Behörde das Verfahren dem Konkursamt.

Mietvertrag kündigen, ohne die Erbschaft anzunehmen

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Die Erben können ihn mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR), bei Wohnungen mit drei Monaten (Art. 266c OR). Vertragliche Mindestdauern oder längere Fristen gelten für sie nicht. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Erben oder vom Willensvollstrecker unterzeichnet sein.

Die Kündigung ist eine Verwaltungshandlung und gilt nicht als Annahme der Erbschaft. Sie ist auch während der Ausschlagungsfrist möglich und sinnvoll, weil jeder Monat ohne Kündigung den Nachlass eine Monatsmiete kostet. Schneller aus dem Vertrag kommt, wer einen zumutbaren Nachmieter stellt (Art. 264 OR). → Mietwohnung nach einem Todesfall kündigen

Rückgabe geräumt und im vertragsgemässen Zustand

Bei Beendigung des Mietvertrags muss die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben werden, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR). Sie muss leer und gereinigt sein. Spuren normaler Abnutzung sind zulässig. Eine Renovation oder ein Neuanstrich sind nicht geschuldet, solange kein Schaden über die normale Abnutzung hinausgeht.

Die Vermieterschaft muss die Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort rügen (Art. 267a OR). Für nicht sofort gerügte Mängel sind spätere Ansprüche ausgeschlossen, ausser bei versteckten Mängeln. Die Erben sollten bei der Übergabe anwesend sein und Einwände direkt ins Protokoll eintragen.

Das Mietzinsdepot gehört zum Nachlass. Die Bank gibt es nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf ein Urteil oder einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl frei (Art. 257e OR). Die Vermieterschaft kann es also nicht für einen Neuanstrich einbehalten, den die Erben nicht schulden. Was bei der Rückgabe geschuldet ist und was nicht, steht im Beitrag Muss die Wohnung nach einem Todesfall renoviert werden?.

Haftung für die Schulden des Nachlasses

Die Erben haften für die Schulden des Erblassers solidarisch (Art. 603 ZGB), also jeder für den ganzen Betrag mit dem eigenen Vermögen. Offene Mietzinse und die Räumung werden aus dem Nachlass bezahlt, bevor geteilt wird. Reicht der Nachlass nicht, tragen die Erben den Rest. Wer das Risiko nicht abschätzen kann, sichert sich mit dem öffentlichen Inventar ab oder schlägt aus. Die solidarische Haftung endet nicht mit der Teilung des Nachlasses. Sie verjährt erst fünf Jahre danach (Art. 639 ZGB).

Verwertbare Gegenstände aus dem Nachlass, die an die Räumungskosten angerechnet werden, sind Nachlassvermögen. Die Anrechnung gehört deshalb einzeln mit Schätzwert in die Offerte, damit sie für die Miterben nachvollziehbar bleibt.

Willensvollstrecker nach Testament

Hat die verstorbene Person im Testament einen Willensvollstrecker bestimmt (Art. 517 ZGB), verwaltet dieser den Nachlass und bereitet die Teilung vor (Art. 518 ZGB). Er kann die Räumung allein in Auftrag geben und aus dem Nachlass bezahlen. Die Erben können ihm keine Weisungen erteilen; sie haben Anspruch auf Auskunft und können ihn bei der Aufsichtsbehörde beanstanden.

Das Willensvollstreckerzeugnis ist in der Praxis die einfachste Grundlage für einen Räumungsauftrag. Im Kanton Zürich stellt es das Bezirksgericht aus, das auch das Testament eröffnet.

Die Zeitachse einer Wohnungsauflösung

• Tag 1 bis 2: Todesfall dem Zivilstandsamt melden. Ein vorhandenes Testament unverzüglich der Behörde abliefern (Art. 556 ZGB).
• Erste Woche: Wohnung sichern, Kühlschrank leeren, Nachsendeauftrag einrichten, Verwaltung informieren.
• Innert 1 Monat: bei unklarem Nachlass öffentliches Inventar verlangen.
• So früh wie möglich: Mietvertrag kündigen, Nachmieter suchen.
• Innert 3 Monaten: Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Bis dahin bleibt der Hausrat, wo er ist.
• Nach Ablauf der Frist: Erbbescheinigung beim Bezirksgericht beziehen, Räumungsvollmacht aller Erben einholen.
• Ein bis zwei Wochen vor der Übergabe: Räumung, danach Endreinigung.
• Übergabe: anwesend sein und alle Schlüssel abgeben. Das Depot geht nach der Abnahme in den Nachlass.

Die ersten dreissig Tage im Detail: Nach dem Todesfall: Checkliste für die ersten 30 Tage.

Räumen & Werten besichtigt Wohnungen im Kanton Zürich in der Regel nach wenigen Tagen und nennt danach einen Festpreis mit Wertanrechnung. Den Räumungstermin legen wir erst fest, wenn die Ausschlagungsfrist für alle Erben abgelaufen ist. → Nachlassräumung in Zürich

Dieser Überblick gibt die Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.